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編輯導讀：在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展越來越快的今天，數(shù)字化轉型成了成了大多數(shù)企業(yè)的迫切需求，如何實現(xiàn)數(shù)字化是所有企業(yè)都需要考慮的問題。本文作者依據(jù)自身工作實踐，結合案例分享了地產行業(yè)信息化過程中業(yè)務架構搭建和管理流程上的相關方法和過程中需要的一些問題，供大家一同學習參考。

踏入2020年以來，在疫情的影響和我國科技創(chuàng)新的基調下，各行各業(yè)都在提出數(shù)字化轉型，信息化落地等議題。

同行中有朋友也問起房地產數(shù)字化應該如何做的問題，我作為一個在房地產信息化行業(yè)的老人，也想對自己的工作進行總結，把相關的看法和大家分享一下。

在一些會議上我提出了業(yè)務價值觀與信息化工作結合點的相關看法，讓我們知道為什么要做，還有知道需要做什么的大概方向；針對具體的工作要解決的是“知道怎么做”。

01 地產信息化歷史

要進行房地產數(shù)字化，首先需要對中國房地產及其數(shù)字化的歷史進行了解。（這里用三張圖分別表示）

圖一：我國房地產發(fā)展歷史

我國的城鎮(zhèn)住房改革制度是從20世紀80年代開始的，改革前經歷過：住房公有、實物分配、居民承租等方式，改革前的內容就不在這討論。

從1980年6月起提出了我國提出住房商品化的改革，通過商品交換的方式取得住房的使用權，使得房子這個大商品進入消費市場，實現(xiàn)資金投入產出的良性循環(huán)，一方面解決城市住房問題，實現(xiàn)人員聚集與社會活性；另一方面過房地產帶動相關行業(yè)和勞動力市場的健康發(fā)展。（整個過程是不斷深化的）

從上圖可以看出：

1991年前，初步改革過程，國家從計劃經濟開始轉型，市場上大部分還是以福利分房的方式為主，以公有房的轉化開始進行。

1991年到1998年間，在市場經濟的大環(huán)境下，地產開發(fā)商開始捕捉先機進入市場，不少購房者通過貨幣補貼的方式開始進行商品房的交易。

1998年-2008年，我國的住房公積金制度與商業(yè)貸款的地產支持不斷完善，土地制度也得到了成長，形成土地市場的招拍掛方式，這個階段也是地產發(fā)展的一個跨越式進步的時期，地產商也通過多種業(yè)態(tài)的方式發(fā)展，不斷的跑馬圈地，形成規(guī)?；陌l(fā)展，當時一個比較中肯的評論“規(guī)模為王”，這也為后續(xù)的發(fā)展指明了方向和留下了一些雞毛。

2008-2015年，部分城市出現(xiàn)的空心化、鬼城的現(xiàn)象，使得國家在政策上開展各項手段來控制地產的健康發(fā)展與良性循環(huán)，這階段大部分地產企業(yè)開始苦煉內功，進行優(yōu)質土地的儲備和資金的籌劃，也是房地產信息化的重要階段（網(wǎng)絡化、流程化、標準化、集團化）；“土地為王”“現(xiàn)金為王”

2015年到2018年，因市場上的不明朗，頭部企業(yè)開始進行混合機制的改革，大魚開始吞食小魚，快魚開始彎道超越，部分企業(yè)可以深耕本土市場形成特色的發(fā)展戰(zhàn)略，另一方面地產金融化展開了新一輪的角力，地產基金，PPP，信托，海外融資，股權改制等也紛紛出現(xiàn)；還有部分頭部地產也看到房產的高峰點，啟動第二曲線，從而關注到物業(yè)發(fā)展的方向，在這一階段開展的物業(yè)公司也通過這5、6年的轉營，不斷上市。

2018年到今天為止：我們看到的是整個地產市場不斷向頭部聚集，頭部企業(yè)也開始向多元創(chuàng)新的方式實現(xiàn)改革與提升，從以前的收并購的方式向多方合作的模式進行資金的風險的分擔，進行地產鏈條的專業(yè)切割，不斷向地產運營，城市服務靠攏。

圖二：房地產數(shù)字化發(fā)展歷史

圖三：針對房地產發(fā)展科技與數(shù)字化支撐

第二第三張圖就很清晰了，我們從事信息化的伙伴都可以理解到，根據(jù)歷史階段的不同和科技進步，地產信息化是經歷過不同的階段的。從最開始的手工記賬藍圖管理（手工檔案、紙質文件），到單機版本（關注工作便捷性及文書管理）、單項目版本（關注項目管理及OA應用，單節(jié)點服務支撐）、企業(yè)級版本（關注地產企業(yè)自身流程、標準化及網(wǎng)絡化）、集團級版本（關注企業(yè)上下游及產品應用）；

到2015年開始的信息化支撐，從管理支持的方向開始儲備數(shù)字化的力量，這個階段的房地產信息化同行大部分都是多面手，技術、業(yè)務、戰(zhàn)略等層面都有力量輸出，到現(xiàn)在為止，不斷的涌現(xiàn)各種優(yōu)秀的解決方案和創(chuàng)新應用，利用新技術、新思維體現(xiàn)數(shù)據(jù)驅動力。

根據(jù)上面三張圖，我們可以看到，整個發(fā)展歷史是趨勢向前的，對于房地產數(shù)字化之路也是不可逆轉的。模式從“記錄”-“工具”-“管理”-“標準”-“流程”-“轉型”-“創(chuàng)新”一路走來，房地產對數(shù)字化的依賴越來越高。

在未來的市場上，數(shù)字化更具競爭力，創(chuàng)新發(fā)展之路必須具備駕馭數(shù)據(jù)驅動商業(yè)發(fā)展的能力，體現(xiàn)出數(shù)字化驅動的價值；實時有效的準確數(shù)據(jù)支撐，降低經營風險；利用數(shù)據(jù)說話，減少溝 通成本；提升企業(yè)管理者的洞察力，實現(xiàn)發(fā)展預測。

02 地產信息化業(yè)務架構分享

通過第一部分，希望各位能夠形成對地產信息化的初步了解，作為從業(yè)者，我們都知道在企業(yè)內進行信息化建設，首先要了解業(yè)務的文化與管理思路，形成對企業(yè)架構的一個解讀。

在討論數(shù)字化轉型的同時，需要對行業(yè)內的一些傳統(tǒng)架構進行了解，形成自身企業(yè)信息化的思考，傳統(tǒng)意義上我們信息化的基礎業(yè)務架構，會以標準、流程、決策支持為主，其中業(yè)務流程的管理往往最容易體現(xiàn)企業(yè)的管理思路與決策關注點。

下面我將傳統(tǒng)房地產信息化架構模型進行分享。（適用于中小房地產企業(yè)）

1. 以項目管理及客房銷售為核心的房地產基礎架構模型

圍繞項目管理、客戶銷售為重點的雙軌推動的數(shù)字化架構。企業(yè)以快周轉為主，主抓建設進度和銷售回款，更強調的是決策支持與基礎協(xié)同，利用數(shù)字化建設可復制的知識體系和標準管理模型。

通過基礎架構圖可以看到，項目管理與銷售客戶管理構成了基礎架的核心部分，財務應用處于前置或后置的控制環(huán)節(jié)，在進取型的戰(zhàn)略目標上，該架構會支撐力強，項目開發(fā)節(jié)奏與銷售節(jié)點互為制約，保證較快的周轉。

2. 以項目管理+財務管理+銷售管理組成的鐵三角為主線構建的數(shù)字化架構。

企業(yè)在財務管理上有一定的積累，可以結合項目和銷售對財務金融進行有力的支撐，開發(fā)節(jié)奏以穩(wěn)健為主，資金流有較強優(yōu)勢，更加注重人才建設的培養(yǎng)與管理提升，利用數(shù)字化進行關鍵節(jié)點的控制與財務健康情況的有效管理。

可以看到圖中的財務從收支平衡的角度與項目管理、銷售管理處于同一水平線，對于關鍵節(jié)點財務有風控與成本控制的業(yè)務抓手，提供更為健康的管理思路。

3. 可擴展型的類中臺架構。

企業(yè)多元化架構下的數(shù)字化建設模式，架構中有偏中臺管理的概念，對于人，財，流程等數(shù)字化應用將高度集中，從基礎建設中就開始對業(yè)務進行前瞻性的支撐規(guī)劃，具有較成熟的數(shù)字化基因。利用企業(yè)架構與信息化架構的高度統(tǒng)一使得業(yè)務鏈條可分可合，兼顧上下游的管理模型。

這種架構的形成有兩種可能：1是因為企業(yè)的管理上的側重點有所不同，后期通過查補的方式進行填充，所以形態(tài)較為松散，需要信息化從業(yè)人員花大量的工作進行梳理與數(shù)據(jù)標準的建立。2是原信息化規(guī)劃者有高度的前瞻性，除了把房地產本身的業(yè)務解讀清晰，還預見性的把上下流的關系進行前置規(guī)劃。

綜上所述，房地產企業(yè)在進行數(shù)字化推進的過程中，必須完善自身業(yè)務方向的評估，并對企業(yè)文化與基因進行分析，做到聚焦業(yè)務問題，借助企業(yè)價值的體驗來進行數(shù)字化的推動，利用數(shù)字化對業(yè)務（流程、組織、場景、員工）進行重新的定義，形成內部全面在線，外部靈活適應變化，利用中臺能力實現(xiàn)后臺穩(wěn)健，前端智能自動的能力，最終為企業(yè)帶來價值。

這里也分享兩張我在不同的500強企業(yè)做出信息化架構圖：

該圖是2009年左右完成的規(guī)劃，規(guī)劃思路主要是把用戶與系統(tǒng)進行分割，在系統(tǒng)部分也從底層起進行大概的規(guī)劃描述，基礎設備-數(shù)據(jù)標準-數(shù)據(jù)倉庫-支撐體系-核心業(yè)務系統(tǒng)-決策模型到政策推斷形成較大的閉環(huán)。如果將來有機會的，可以再細化分享。

上圖的模型是2017年完成的，主要的思路是以多元化企業(yè)的衛(wèi)星城建設進行描述，企業(yè)在發(fā)展到一定規(guī)模下，將出現(xiàn)戰(zhàn)略方向的調整，通常有不同的分子業(yè)務進行分拆或合并，該規(guī)劃想要表述的是，在多元化戰(zhàn)略下，信息化建設工作抓住“數(shù)據(jù)、流程、基礎”三大核心，對應企業(yè)的“創(chuàng)新、業(yè)務、支撐”可以較好地應用在企業(yè)體系中，也掌握著與高層、中層、員工對話的關鍵點。

對于該架構還需深化與調整，也是本人的一些個人見解，不足之處也請各位包涵。

03 房地產管理流程與價值鏈

這個階段，我們了解到企業(yè)文化與業(yè)務架構，形成了自身的信息化架構的設計，我們應該開展落地層面的工作，對于這部分的內容，我也有一些體現(xiàn)，將與各位分享：

建設企業(yè)的數(shù)字化工作，必須要對企業(yè)整體管理及主業(yè)務流程進行全面的梳理，并對其前后關聯(lián)節(jié)點有清晰的理解，下圖為房地產建設過程的相關流程示意（含企業(yè)注冊、土地獲取、開發(fā)建設、設計管理、銷售客服、采購節(jié)點等）。我們可以通過深入業(yè)務跟隨業(yè)務的方式對企業(yè)的整體進行摸查和分析，形成自身對企業(yè)流程描述的輸出，這樣一來在與業(yè)務交流及與領導溝通方面有更加獨到的見解和全局觀與前瞻性。

在這也建議有意在房地產數(shù)字化中發(fā)展的同行也可靜下心來進行思考，可以從以下幾方面來看：

1. 業(yè)務管理過程中是否均能通過場景化來描述；
2. 業(yè)務場景是否能從線下向線上轉移；
3. 線上業(yè)務能否實現(xiàn)閉環(huán)；
4. 線上業(yè)務能否優(yōu)化并進行移動化支持；
5. 線上業(yè)務的數(shù)據(jù)能否建立標準指標體系，可用于決策支持；
6. 決策支持能否實現(xiàn)智能化、自動化；
7. 在上述基礎上能否有更靈活的解決方案及配置方式。

通過思考也有了業(yè)務流程化的基礎，結合數(shù)據(jù)收集與梳理的節(jié)奏，可以大概形成房地產企業(yè)數(shù)字化的一些思路和發(fā)展方向，更有效地完成對應的管理架構、數(shù)字化架構及數(shù)字化建設計劃。

04 未來已來

未來已來，在這個階段，我們不斷看到很多的思維碰撞與創(chuàng)新發(fā)展，對于大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、中臺建設，個人也有一些想法，這部分以圖形為主，大概表述一下相關的構想。

上圖與表是與房地產中數(shù)據(jù)管理相關的模型，我也大概說一下，決策制勝、設計階段的成本控制、銷售客服管理三個關鍵點：

對于房地產企業(yè)來說，除了頭部企業(yè)能夠得到政策、資金等方面的支持外，企業(yè)在投拓管理上需要十分謹慎，尤其當今市場變化萬千，不單有同行的競爭，還有其他跨界進入地產的企業(yè)，所以在決策上需要掌握十條要素：

1. 項目概況
2. 市場分析與預測
3. 規(guī)劃方案優(yōu)選
4. 項目進度安排
5. 投資估算
6. 籌資方案與現(xiàn)金流分析
7. 財務健康情況
8. 風險控制
9. 社會效益與環(huán)境效益
10. 可行性結論。

對于設計階段的成本管理也是關鍵，設計對造價的影響占70%，一旦產品設計完成后續(xù)可以調整的空間就相當有限。作為房地產的項目管理者關注點：項目前期抓定位、抓規(guī)劃；建筑設計階段抓產品；產品設計階段控成本；施工階段品質、銷售階段重配合；優(yōu)秀的企業(yè)將形成較強的控制點，利用數(shù)據(jù)分析與流程管理，可以更便捷的完成支持。

前段時間與貝殼找房的朋友也討論過該類問題，針對客戶對象的母系指數(shù)，給我很大的啟發(fā)，購房者的分類與畫像與企業(yè)能提供的產品如何配合是大數(shù)據(jù)發(fā)揮作用的空間。

對于房地產的物業(yè)體系來說，這幾年紛紛開拓市場，并形成服務、創(chuàng)新、金融等發(fā)展方向，上圖所描述的是智能化生態(tài)圈的概念，利用手上的土地空間及用戶市場，打造出完整的智能化、物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)圈，內部聯(lián)接物業(yè)管理，外部接軌創(chuàng)新業(yè)務，如金融、社區(qū)服務、購物、二次裝修、家居安防提升等，使信息化工作得到一展所長的空間。

在這里也想分享一下：我的思考，未來物業(yè)發(fā)展會否向城市服務商的方向演化，隨著城鎮(zhèn)化的推進，城市與人居形態(tài)將發(fā)生新的變化，土地空間所聚集的人以及房地產上下游的建筑體的構成，通過孿生的數(shù)字化城市，會否出現(xiàn)新的機會。

數(shù)智轉向，萬物共生：城市間聯(lián)系度重新定義、知識生產空間的變局、從網(wǎng)格化空間管理到神經元的分布空間功能、智慧建筑與家居的出現(xiàn)，這部分留給大家共同思考。

房地產的中臺建設：該主題有機會的應該單獨分享，我認為中臺是一種管理思維的變革，更需要關注企業(yè)戰(zhàn)略與業(yè)務邊界的劃分，與業(yè)務價值鏈形成合力，支撐企業(yè)未來的發(fā)展。

另一個思考：城市更新與政府管理

房地產發(fā)展到現(xiàn)在為止，也是國家的一個非常重要的一個經濟體，但是對于城市管理還有城市服務的話，他其實也是一個比較尷尬的一個局面。我對未來創(chuàng)新應用這個地產的空間化會不會跟區(qū)塊鏈結合??？土地的這種區(qū)塊鏈啊，這個交易的區(qū)塊鏈鏈條會不會形成新的一種閉環(huán)？就是我在思考這個問題。

05 近20年地產信息化實戰(zhàn)經驗分享

房地產信息化工作是一個漫長的過程，我曾經問過很多前輩，我們信息化在地產的出路是什么，服務者、協(xié)助者、創(chuàng)新者、管理者，各個角色都好像與我們的工作不太相關，為此也進行了工作的反思：

公司發(fā)展與信息化投入是有一定的偏差，也是共存的矛盾體，所以作為信息化工作者需要具備四力（掌控、擔當、影響、持續(xù)）及技術思維。另一方面也需要根據(jù)企業(yè)發(fā)展調整信息化工作思維：

一方面從整體出發(fā)，打造企業(yè)共生思維（提升數(shù)字思維，賦能組織）

• 從項目管理向產品管理轉型（利用運營手段去完善產品思維，項目管理是重點不能掉）；
• 從規(guī)劃管理向計劃管理轉型（明確方向、可行性、性價比、資源合理性）；
• 從業(yè)務理解向業(yè)務引導轉型（聽見聲音，用戶語言，未來導向，業(yè)務痛點、合作突破）從信息化向數(shù)智化轉型（數(shù)字、信息、知識、智能化，回歸數(shù)字本質）。

另一方面從解決問題出發(fā)，構建敏捷輸出能力（快是優(yōu)勢，決策精準，流程簡便，文化激勵可以使業(yè)務快速調整與反應，協(xié)同迅速。）

利用短平快的手段實現(xiàn)業(yè)務需求與管理提升：如IM、視頻會議、數(shù)據(jù)收集表單面對員工，面對高層：視頻多樣性、報表及時性。面對戰(zhàn)略：創(chuàng)新應用與業(yè)務挖潛。在進行可控成本投入下做到人盡其職，物盡其用，幫助業(yè)務成功是IT建設的必由之路。

06 迎接變革? 挑戰(zhàn)未來

在數(shù)字化建設的大潮中，無論中臺、新零售、工業(yè)4.0等都是推動前行的動能，身處這個浪潮中的各個企業(yè)都如逆水行舟，不進則退，如果不向陽而生，將被用戶拋棄，對手超越，市場出局。企業(yè)發(fā)展向前而行是自然規(guī)律、數(shù)字化變革趨勢也是不可逆轉的，我們能做的是：開創(chuàng)未來，樂觀前行。推開世界的門，迎接夢想的光。

注：文中所有圖片均由筆者本人自制，如需使用，請聯(lián)系作者。

本文由 @麥冠球 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產品經理，未經許可，禁止轉載

題圖來自Unsplash，基于 CC0 協(xié)議