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本文從6個層面分析了貝殼找房app，并對其功能設計、商業(yè)模式和運營策略進行了總結和思考。

一、產品信息

1. 產品名稱：貝殼找房

2. 產品介紹：貝殼是一款集租房、新房、二手房，買房賣房查房價找房的專業(yè)房產APP。

3. 產品體驗環(huán)境

• 版本：V1.3.0.1-V1.4.2
• 大?。?9.4MB
• 發(fā)布日期：2018/07/12
• 體驗設備：華為honor 8
• 體驗環(huán)境：Android 7.0，EMUI 5.0.1
• 體驗時間：2018/07/16-2018/07/24
• 體驗城市：廣州

二、行業(yè)分析

1.中國移動房產服務市場背景

2. 中國移動房產服務市場現狀

三、產品介紹

1.產品結構圖

2. 產品流程圖（以二手房為例）

3. 用戶分析

3.1用戶畫像

用戶年齡，20歲-29歲占8%，30歲-39歲占48%，40歲-49歲占36%，50歲以上占8%，這個不難理解，30歲以后，通常會有一定的積蓄，并且已經結婚或者正在策劃結婚，更有需求去買房子。而50歲以后生活趨于穩(wěn)定，不會有太大的動力去買房子。

用戶性別，目前來看男性占比遠高于女性，達到73%，比起鏈家系的其他app比例要高，這可能是因為貝殼用戶激增的契機是通過世界杯投放廣告，觀看世界杯的用戶群體男性比例遠高于女性的原因。

用戶地域，前五的城市是北京，上海，深圳，成都，天津，都是房價漲得快的城市，供不應求，要買房和關注房源的用戶自然多。

3.2核心用戶和主流用戶

• 核心用戶：經常上去咨詢房源的用戶；上去估價賣房的用戶
• 主流用戶：經常上去看房源的用戶；經常上去看百科問答的用戶

3.3用戶需求 kano分析

• 基本需求：瀏覽房源，聯系經紀人
• 期望需求：有大量真實房源；可快速找到適合自己的房源，推薦熟悉該小區(qū)該房源的經紀人
• 興奮需求：省時省力完成找房到買房整個環(huán)節(jié)

四、產品分析

1. 版本信息

①

• 版本：V1.4.2
• 大小：49.7MB
• 發(fā)布日期：2018/07/20
• 更新說明：首頁全新改版，效率更高；導航區(qū)擴展，服務找房新體驗；長春支持賣房功能

②

• 版本：V1.3.0.1
• 大?。?8.98MB
• 發(fā)布日期：2018/07/06
• 更新說明：首頁為你推薦飯館數量擴充；房源詳情頁經紀人展位優(yōu)化；長春上線在線咨詢經紀人功能；增加新房變價和開盤訂閱提醒；新房樓盤電話和IM策略全面升級；貝殼裝修正式上線

2.功能點分析

2.1 海量房源

貝殼作為一個平臺整合了鏈家等渠道的房源，鏈家將作為一個品牌入駐貝殼。在貝殼上線之前鏈家已經在布局，如鏈家在15年3月收購德祐地產打造成加盟店模式，后期又收購了百川中聯等。

現階段對比北京和廣州的房源，新房和二手房方面，貝殼和鏈家的房源量相似，租房方面，貝殼的房源量遠超過鏈家。這是因為貝殼找房首先做租賃平臺，今年4月27日貝殼租賃品質聯盟成立，平臺已經吸引超過500家品牌公寓入駐，后面會陸續(xù)開放二手房的平臺，而新房方面因為，新房的成交流程跟二手房租房的很不一樣。新房開放商通常需要營造信息不透明氛圍。

2.2 VR實景看房

VR實景看房是貝殼找房的亮點功能，打開VR房源，加載頁面顯示跟如視合作，加載需要一定時間，但在網絡環(huán)境良好的時候，等待的時間還是可以接受的，進去VR實景，房源很真實，操作很流暢，能夠輕松移動和上下樓層，點擊頂部標題可以下拉顯示房源的信息，點擊查看更多詳情會回到房源的詳情頁。右上角還有會有地圖顯示你在房源的什么位置；地圖里面還能點擊顯示房源的3D模型和戶型圖。點擊設置，可以打開標尺，會顯示目所及位置的寬度高度。

二手房的右下角是個經紀人圖標，可以電話咨詢，語音咨詢還有語音介紹的服務，這個是由合作平臺的專業(yè)經紀人團隊提供的；新房的右下角也是經紀人圖標但只可以點擊圖標打電話咨詢；只有部分城市的獨棟公寓租房有VR房源，右下角是品牌圖標，有語音介紹服務的功能。

這個功能首先可以幫助貝殼取得用戶信任和關注度，因為鏈家一直以真房源作為賣點，開放平臺后，很容易會引入假房源和低水平的經紀人VR可以增加用戶對平臺的信任，還能通過用戶操作行為自然篩選出質量好的房源。

其次買房是一個涉及到很多專業(yè)和流程很復雜的業(yè)務，所以雖然用戶已經在線上線下掌握了不少資訊，但是他們的決策周期通常都要有三個月，帶看房源也不是兩三套可以結束，而且現在大家買房越買越遠，約看房的成本越來越高，VR看房不能代替線下看房，但能夠減少客戶看房成本。

但是之前看過一篇用戶全流程體驗VR看房的報告，說到線上和線下有一定的差距，一是線上沒有體現周邊環(huán)境；二是因為貝殼是租賃平臺，更有可能存在線上信息與線下溝通信息不同步的問題。

找房是一個需要綜合考慮多方面因素的過程，如果說讓貝殼增加VR體現周邊環(huán)境的功能，有點強人所難了，因為周邊環(huán)境的情況是由很多因素組成，每個房客都會有側重點，要滿足所有用戶的要求人力和資金成本將會很大，但可以用其他的方式滿足用戶的需求像是為獨棟公寓做點評功能，讓帶看的經紀人、租戶，和被帶看的用戶進行點評。

線上線下信息不同步的問題，需要加大平臺對于入駐品牌的準入門檻和培訓，加大對于房源信息的審核機制；給入駐品牌建立評分機制，把線上線下信息不同步作為一個維度標準等等。

現在VR房源的比例還是比較少，廣州2萬多套二手房只有7套是VR房源，租房暫時沒有VR房源，新房房源看了列表前190套房源有50套VR房源，新房一共936套房源，預估有26%VR房源（截止至2018/07/19）。雖然現階段VR房源比例還比較低，但是VR房源在不斷更新，每天會看到比例在上升。

聽說，鏈家如視已經耗資2億，耗時2年來做VR研發(fā)，目前已進入規(guī)模化采集階段，每天可以拍攝10000套房源，年底將實現全國30多個城市、70萬套二手和租房房源及3500個新房樓盤的VR呈現。

2.3 搜索查找

貝殼找房把搜索功能單獨放出去tab，作為一級頁面，該頁面，其實就是把精準搜索和模糊搜索結合在同一個頁面，對應于有明確目的的用戶和沒有明確目的只有大概方向的用戶。首先可以看出貝殼房源量是很大的，所以提供多維度的搜索條件，讓搜索更精準。

把搜索頁面結合起來比起只有簡單一個搜索框，需要點擊下拉更換新房二手房類型的設計要出彩。但是直接把搜索放在一級頁面似乎有點太浪費，更建議把搜索和發(fā)現房源等功能結合，或者放置地圖找房功能，更多地曝光房源。

3. 與鏈家網對比分析

3.1 下載量

Android的下載量是豌豆莢、應用寶、百度手機助手、360手機助手、華為應用商店等主流應用商店的下載量總和。鏈家已經運營了幾年了，Android總下載量達到1.5億，近一周，鏈家Android下載量，變化幅度較大，18號一天的下載就達到7日最高131萬，最低的時候只有6萬，這可能是運營推廣數據，并不是自然下載。

貝殼找房是今年才上線的所以Android總下載量只達到1600萬，但成績已經很好。近一周每日下載量平穩(wěn)達到每天15萬左右。

IOS方面貝殼找房總下載量低于Android，只有764萬， 但是近一周總下載量與Android相似有83萬，也遠超過鏈家IOS近一周將近37萬的下載量，可以看出IOS下載勢頭很好。

貝殼找房從6月14號世界杯開始之后日均下載量攀升，從原來萬級到十幾萬?？磥碓谑澜绫稄V告對貝殼來說是一個明智的決策。

3.2 基本功能

綜合來說，貝殼找房和鏈家app功能重合率很高，頁面相似甚至一樣，現階段貝殼找房只有已經上線的VR房源跟鏈家有區(qū)別，但是后面貝殼將會陸續(xù)上線其他附加功能，如裝修等。

3.3 部分功能對比分析

3.3.1 房源推薦

首頁房源推薦體現在房源專題和猜你喜歡兩個個模塊，房源專題內容和形式跟鏈家一樣。猜你喜歡二手房推薦了40套房源，新房推薦了8套房源，租房推薦了30套房源。鏈家二手房和新房推薦了8套，租房推薦了20套。同一用戶推薦的房源庫應該是一樣的，因為兩個平臺推薦的房源幾乎一樣，而展示樣式，二手房和新房跟鏈家一致，租房稍有不同，多了個優(yōu)惠信息。

貝殼頁面更新房源沒有更新，但是像鏈家，頁面更新的時候，結果也會有一定的變化。

3.3.2 地圖找房

鏈家也有這個功能，與鏈家比較，貝殼的地圖找房功能曝光位置稍弱，可以通過首頁中間的附近地圖可以點擊進去，然后二手房，新房，租房列表頁分別可以進入對應的地圖找房頁面，可是入口的圖標和位置不一致。而鏈家除了以上的入口外，在首頁第一屏的宮格里面也有入口。

地圖找房基本功能跟鏈家一樣，可以基于城區(qū)，商圈，小區(qū)分別找二手房，新房和租房。二手房有地鐵找房畫圈找房兩種方式，新房和租房只有地鐵找房一種方式。在地圖上同時還能搜索和篩選。地圖找房，交互挺順暢的，移動地圖房源加載順暢，速度較快。點擊地圖上的小區(qū)之后，房源列表彈出半屏，往上滑列表從半屏變?yōu)槿?，這個交互做得挺好。

地鐵找房，用戶可以通過地鐵線路或者地鐵站點找房。但交互上稍有缺陷，點擊小區(qū)之后會彈出房源列表的半屏內容，但是點擊返回鍵，并不是半屏內容收起，而是退出地鐵找房功能回到地圖上。

如果遇到房源密集的地域，用戶只能在半屏上移動地圖選擇其他小區(qū)，或者移動地圖找到空白位置點擊，退出半屏繼續(xù)尋找，這個交互是不合理的。建議當用戶移動地圖的時候就把房源列表收起來，或者給房源列表加上隱藏的按鈕。

與鏈家不同的是在新房模塊貝殼有個幫我找房的功能。點擊進去，用戶填寫你的預算、戶型、區(qū)域、特殊要求，點擊提交就可以了，但有一個不太人性化的問題是，聯系方式默認顯示了當前賬號的電話號碼，而且號碼是不能修改的。

3.3.3 房屋預估

鏈家和貝殼功能一樣。

房屋評估有兩個入口，第一個入口在首頁宮格，第二個入口是在賣房板塊-點擊房屋估價。

相較于鏈家，貝殼的估價放在更顯眼的位置，比較之后覺得貝殼的功能頁面更簡潔，更能突出重點，流程更簡單。

貝殼功能流程只需要兩步，鏈家需要三步。

輸入信息的頁面，鏈家需要多輸入樓棟，建筑年代，建筑類型，房源特色，后面三個其實元素通常樓盤字典對應的小區(qū)信息里面有，按理來說不需要填，而且像類型和年代普通用戶是很難填寫的，對比分別在貝殼和鏈家輸入同樣信息，得到的結果完全一樣，都是758萬，可以看出鏈家要多填的四個信息對于系統判斷房價的影響并不大，所以倒不如刪掉不那么重要的元素，像貝殼那樣。

結果頁面，貝殼比起鏈家多了房源分析的部分，可以看出分析的語言是匹配好的，但是內容有一定的參考價值，還增加了歷史均價的部分，并把訂閱估值按鈕放在圖表下面，比鏈家直接一整塊只顯示訂閱估值效果要好。

貝殼估值的價格還是很準確的，看介紹，房源估價功能融合了神經網絡，gbdt，hedonic，隨機森林等多種算法，對海量房源真實成交數據進行建模，進而對房屋市場價值進行預估。

橫向對比其他平臺，友商里面只有搜房網有房源估價的功能，但是比較了下沒有貝殼這么準確。還有個專業(yè)做房價數據的網站叫房價網，里面計算出來的價格跟鏈家相似，比較準。

可以看出這個估價功能是有一定的技術壁壘的，有噱頭。

3.3.4 貝殼指數

鏈家和貝殼功能頁面一樣。

廣州沒有房價頻道，只是在首頁顯示了廣州全市的房價均價和昨日鏈家成交量。

點開了杭州的房價頻道，排版簡潔，兩個圖表。一個是普遍都有的價格走勢，一個是供需趨勢。價格走勢圖比較了全市掛牌均價和全市參考均價，用鏈家的數據和全市的數據作比較只能體現鏈家的數據可信度，好奇為什么不像其他平臺那樣顯示均價和成交套數，供需趨勢圖這個挺新穎，但沒看到這個表的價值，因為帶看次數和新增房源不是供需關系，帶看次數肯定遠大于新增房源。

個人覺得這個頁面有點嘩眾取寵，為了新穎而新穎，兩個圖表用其他平臺采集不到的成交數據數據做比較，但是這兩個圖表并沒有反映很多有價值的信息。但不得不說里面的數據很真實，也可以看出鏈家有海量的數據，收集了很多平臺沒有收集到的數據。

另外鏈家的小區(qū)均價也是有指導性作用，價格比較準，變化穩(wěn)定，不會像安居客那樣每天都不一樣，經常大起大落。但是鏈家的小區(qū)售價會比在售房源均價稍低而且有時會低10%-20%。是不是小區(qū)均價的邏輯需要繼續(xù)優(yōu)化。

3.3.5 房產知識

一個h5，鏈家和貝殼內容一樣。

五、商業(yè)模式

貝殼找房定位于技術驅動的品質居住服務平臺，致力于聚合和賦能全行業(yè)的優(yōu)質服務者，打造一個開放合作的行業(yè)生態(tài)，為消費者提供包括二手房，新房，租房，家裝和社區(qū)服務等全方位的居住服務。鏈家網將會以品牌的形式入駐貝殼找房，區(qū)別于鏈家網的垂直自營模式，貝殼是以共享真房源跟海量信息和賦能優(yōu)勢，吸引中介公司和經紀人入駐。

1. 成本結構：

• 人工費用：操作成本（如平臺管控），處于各地的資訊團隊；
• 拓展B端：前期讓利中介公司（墊資假一賠十，設立真房源保障基金），扶植中介公司和經紀人（如果一個城市沒有符合標準的入駐公司，貝殼會考慮讓內部經紀人脫離出去，貝殼給予扶植的資金）；
• 產品與系統開發(fā)費用：產品開發(fā)及平臺建設維護費用；VR房源采集；
• 廣告費用：?貝殼當務之急是提升平臺流量，所以會重金推廣，如社交軟件推廣，網站推廣，線下推廣（世界杯廣告，地鐵站海報）等。
• 付給經紀人傭金：ACN合作網絡，保證不同經紀人只要在交易中有貢獻，都會獲得相應業(yè)績，而不是以前那樣只有最后成單的經紀人能夠得到傭金。

2. 業(yè)務模式及利潤來源：

貝殼相當于一個B2B平臺，平臺給商家?guī)砹髁?、促進成交，以成交和服務進行收費。如提供VR房源服務，數據信息（樓盤字典）服務，鏈家系統的操作系統等等。

六、運營策略

1.設立品質租賃平臺，開放真房源數據，全面覆蓋個人及機構化運營的租賃房源，還設立了真房源門檻。

用戶心儀的房子都已通過大數據、人工智能等先進技術全流程動態(tài)篩選，以確保貝殼平臺所有房源真實存在、真實價格、真實在租，并且運營主體真實，使用真實圖片。

目前，平臺已吸引超過500家品牌公寓入駐，品質聯盟啟動，優(yōu)客逸家?、龍湖冠寓、自如、魔方、美麗屋、You+、樂乎、同創(chuàng)、城家、灣流等10家品牌公寓成為首批聯盟成員。

2.VR加持用戶體驗，以VR為賣點。這是VR技術第一次大規(guī)模運用在C端app上，帶來了不少的關注度。

3.廣告

現階段貝殼的當務之急是獲取流量，增加曝光。貝殼斥巨資在世界杯投廣告還是有一定的作用的。由下面的需求圖譜可知，世界杯期間，貝殼找房的來源相關詞，相關性強的有“貝殼找房和鏈家的關系”“斗魚”“優(yōu)酷”“世界杯”“qq郵箱”“百度”“貝殼找房的百度百科”。

“貝殼找房和鏈家的關系”“貝殼找房的百度百科”“百度”是因為貝殼來自于鏈家而且貝殼app與鏈家app頁面展現同質化帶來流量；“優(yōu)酷”“世界杯”很明顯是因為貝殼在世界杯上投了廣告；而“斗魚”可能是因為百度上關于斗魚的報道頁面都會有貝殼廣告的原因；至于“qq郵箱”暫時沒找到兩者之間的關聯。

另一方面，貝殼找了王軒做代言，廣告在各大地鐵站都能看到，除此之外還找了Jeffery作為租房廣告的代言人，Jeffery年輕人會比較熟悉，與租房0元入住這個活動的主要參與群體（大學生）高度重合。

參考文獻：

• 虎嗅：《鏈家為什么一定要做貝殼？》
• 易觀：《中國移動房產服務市場專題分析2017年H1》
• 百度指數：《關鍵詞——貝殼找房》
• 貝殼租房：https://mp.weixin.qq.com/s/9PBdNI87ig7bh0PSYJaWgA

本文由 @kathy 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產品經理。未經許可，禁止轉載

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